По прогнозам АИЖК объем выданных жилищных кредитов в 2011 году превысит 600 млрд руб., что почти в 1.5 раза больше, чем в 2010 году – около 400 млрд руб. О том, каким образом удастся стимулировать население к привлечению ипотечных кредитов в интервью информационному агентству АК&М рассказал генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка.

Что в 2011 году станет основным стимулом для привлечения ипотечных заемщиков?

В первую очередь - небольшой первоначальный взнос по кредиту, поскольку банки сейчас конкурируют за заёмщика. Во-вторых, низкая процентная ставка. И, поскольку жилья сейчас строится мало относительно спроса, я не исключаю ожиданий роста цен на жилье. А эффект «цены растут, поезд уходит» всегда стимулирует любого потребителя, в том числе покупателя жилья.

За счет чего планируется снижение ставки в 2011 году на озвученные Вами 0.5-1 п.п.?

Ставка и первоначальный взнос будут снижаться за счет конкуренции между банками-кредиторами. Других способов не существует. Собственно задача сейчас - развивать механизмы поддержки мелких и средних банков, потому что у госбанка нет проблем с ликвидностью. Средним и небольшим банкам нужны целевые программы по поддержанию долгосрочной ликвидности. Задача сейчас - вовлечь в ипотечные программы большее количество банков и, таким образом, активизировать конкуренцию на рынке.

Вы упомянули о возможности внедрения механизма «обнуления долга заемщика». Что она конкретно подразумевает под собой?

Сегодня законодательство не позволяет применять так называемое внесудебное урегулирование долга. То есть, в случае ипотеки вы как кредитор всегда должны идти в суд и через него урегулировать все вопросы. Здесь [в механизме «обнуления долга»] основная выгода кредитора в том, что он экономит время и судебные издержки: мы с вами договорились, вы мне отдали квартиру и больше ничего мне не должны. Но эта процедура должна быть установлена законодательно, и такое право должно быть у вас по договору. Пока в законе этого нет. Какие-то банки это будут делать, какие-то - нет. Потому что, если банк применяет эту процедуру - у заемщика больше комфорта, но у банка больше рисков. Для заемщика возможность «обнуления долга» - некая подушка безопасности, а для банка – дополнительный риск. Но так же, как продают автомобили с подушками безопасности и без них – на каждую находится свой потребитель. Заемщику надо дать право выбора.

Какая выгода банку?

Сокращение сроков процедуры взыскания долга. Сегодня получается - вы как кредитор подали иск в суд, у вас во время суда растут проценты, вы расторгаете договор, тратите время на походы в суд, переговоры с заёмщиком, потом на само взыскание. С приставами тоже бывают проблемы. У нас, например, бывают ситуации, когда мы как кредитор уже должны платить налог на взысканное имущество, а нам от приставов оно еще не передано на баланс. В итоге мы получаем только проблемы с налоговыми органами. На все это тратится время. А так кредитор забрал квартиру, заёмщик доволен, что за ним больше не бегают и не просят продать оставшееся имущество, а кредитор доволен, что все сделал быстро и сэкономил много времени на решение таких проблем.

Какие-то банки уже готовы на это пойти?

Мы обсуждали это с крупными банками на экспертном уровне, с ВТБ, с Газпромбанком. Они сказали, что если это будет внедрено как опция, а не как обязательная замена существующего взыскания, то их это устроит.

Какой объем рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК запланирован на 2011 год?

Объем выкупа ипотечных кредитов в 2010 году составил 54 млрд руб., в этом году запланировано 67 млрд руб. Так как на рынке избыток ликвидности, мы видим, что банки не так активно продают ипотечные кредиты, потому что кредитору выгодно доходные активы оставлять на балансе. Возможно, мы должны отреагировать на этот тренд, например, предложить рефинансирование не за деньги, а в обмен на другие доходные активы: на ипотечные облигации, на корпоративные облигации. В настоящий момент, когда мы размещаем ценные бумаги, в основном их покупают пенсионные фонды и крупные банки. Если мы предложим средним банкам доходный актив, то получится своего рода сделка мены. Вот как Fannie Mae [крупнейшее ипотечное агентство США] предлагает: можно кредит продать за деньги, либо за ипотечные ценные бумаги. И такой обмен выгоден, потому что неликвидный ипотечный актив можно обменять на более ликвидную ипотечную облигацию. Но обязательно надо, чтобы она была доходной.