Времена, когда индикатором рынка загородной недвижимости считались продажи коттеджей стоимостью от $1 млн, постепенно уходят в прошлое. Элитный сегмент остается рентабельным и востребованным, но на первый план выходит строительство домов для среднего класса. Цены на подобные коттеджи и таунхаусы сопоставимы со стоимостью квартир в Москве, поэтому интерес к ним огромен. А потенциальных покупателей здесь значительно больше, чем в элитном секторе рынка.

В прошлом году покупателям было предложено в Подмосковье более пятидесяти коттеджных поселков. В этом году их должно появиться еще около ста - по 30-50 домов каждый. На рынок выйдет сразу 4-4,5 тыс. загородных домов, причем около 70% из них придется именно на особняки среднего класса. "За объект стоимостью менее $100 тыс. ни одна серьезная компания сейчас не возьмется, поскольку это совершенно нерентабельно. Но коттеджи по $150-300 тыс. уже приносят как минимум 60% прибыли. Кроме того, в среднем сегменте можно выиграть на объемах продаж - люди, покупающие загородные дома вместо столичных квартир, сейчас выстраиваются в очередь", - утверждает Владимир Тарасов, директор по маркетингу девелоперской компании "Свод", специализирующейся на загородном строительстве.

Небольшой дом или таунхаус площадью110-150 кв. м обходится примерно в $1000 за метр. Это вполне сопоставимо с ценами московских квартир. Но в Подмосковье покупатель получает не только жилые метры, но и землю. Под строительство недорогих коттеджей сейчас востребованы участки площадью 10-15 соток, расположенные на расстоянии 30-50 км от МКАД. Правда, транспортная доступность разных направлений сейчас неодинакова. Расстояние в 50 км от Москвы по Новорижскому шоссе может быть приравнено, например, к 15 км по Минскому - это дороги разного качества, с разным скоростным режимом.

Поселки среднего класса сейчас возникают практически во всех районах Подмосковья. Тем более что основным потребителям этого сегмента не так уж важно наличие знаменитых и богатых соседей. "По каждому из направлений есть зоны как дорогой, так и дешевой застройки. Например, по традиционно демократичному Ярославскому шоссе есть коттеджи стоимостью от $1,5 млн. Считается, что восточное направление - недорогое, но именно там находится Малаховка, где стоимость домов довольно высока. Точно так же и коттеджи ценой до $300 тыс. могут появляться на Сколковском или Ильинском шоссе", - говорит Владимир Яхонтов, директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ".

Риэлторы полагают, что массовому переезду москвичей за город мешают только плохие дороги и неразвитая инфраструктура. Если эти проблемы будут решены, число людей, желающих приобрести загородный дом в Подмосковье, вырастет сразу в несколько раз. Правда, на это потребуется еще не один год, но не слишком дорогая типовая коттеджная застройка уже сейчас обладает всеми преимуществами городского жилья и собственной инфраструктурой.

В среднем сегменте специалисты выделяют поселки, в которых превалируют таунхаусы площадью 90-250 кв. м, и поселки с отдельно стоящими домами примерно такой же площади. Обычно подобные объекты сдаются без внутренней планировки, в них есть только межэтажные перекрытия, входные двери, лестницы и стеклопакеты. За $100-250 тыс. покупатель получает кроме самого дома еще и огороженную территорию поселка, организованную охрану, все сервисные службы по содержанию коммуникаций, а также минимум необходимой инфраструктуры. Правда, ежемесячный размер расходов составляет еще $100-150 с одного домовладения без учета коммунальных услуг.

Светлана Кондачкова, начальник отдела загородной недвижимости "МИАНа", отмечает, что покупатели среднего уровня приобретают загородные дома как для постоянного, так и для сезонного проживания. Около 80% из них покупают коттеджи для себя, хотя вложение денег в недвижимость является сейчас одним из самых доходных. Перепродажа дома, купленного на стадии начала застройки поселка, после сдачи объекта Госкомиссии может принести владельцу до 60% прибыли.

Самыми популярными для поселков среднего уровня сейчас считаются Ленинградское, Дмитровское, Куркинское, Волоколамское шоссе. Среди самых удачных проектов специалисты называют поселки "Рождествено" (2 км от МКАД по Пятницкому шоссе, сблокированные таунхаусы по 150-200 кв. м по цене $650-1000 за метр), "Северная Слобода" (1,5 км по Дмитровскому шоссе, 23 коттеджа и четыре комплекса таунхаусов площадью 140-300 кв. м, стоимостью от $700, с земельными участками в 1-4 сотки, проект будет сдан в середине лета), "Родники" (6 км по Минскому шоссе, коттеджи площадью 193-330 кв. м и стоимостью $116-250 тыс., реализация проекта уже началась).

Аналитики полагают, что никаких потрясений на рынке загородного жилья в этом году не произойдет, если макроэкономическая ситуация останется неизменной. К лету 2004 года можно ожидать, что предложение по поселкам среднего класса как минимум удвоится. Кроме того, через год в этом сегменте может сформироваться рынок вторичных продаж, что повлияет на цены. Стоимость недорогих коттеджей может вырасти на 10-15%.