До 2009 года малые предприятия на льготных условиях смогут выкупить арендованные у государства помещения. Такой законопроект в сентябре Госдума РФ приняла в первом чтении. Ко второму чтению депутаты обещают уточнить механизм оценки выкупаемого имущества. Вместе с тем, эксперты считают, что законодателям придется усердно поработать над поправками, иначе льготная приватизация недвижимости малым бизнесом может остаться только на бумаге.

На льготную приватизацию отведут мало времени

Согласно законопроекту «Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества», предприниматель сможет выкупить в собственность помещение, арендуемое им на срок не менее трех лет и площадь которого не превышает 300 квадратных метров. При этом выкупить офис представители малого бизнеса смогут в рассрочку на три года. Законопроект предусматривает, что воспользоваться своим правом предприниматели должны до первого января 2009 года, а после этого срока выкупать свои офисы им придется на общих основаниях.

Документ уточняет, что такая льготная приватизация коснется только «коммерческого муниципального имущества, которое не предназначено для реализации органами местного самоуправления публичных функций и полномочий».

По словам председателя комитета Государственной Думы РФ по собственности Виктора Плескачевского, «законопроект поможет малым предпринимателям во внеконкурсном порядке приобрести в собственность арендуемые ими помещения и, таким образом, получить имущественную базу для продолжения своей экономической деятельности».

Сейчас выкупить офис в собственность можно только на открытых торгах, и зачастую небольшие фирмы просто не выдерживают конкуренции с более крупными компаниями, которые стремятся скупить привлекательные помещения. Иногда малый бизнес и вовсе не допускают к участию в аукционе.

"Предприятие очень часто не имеет прямого доступа к муниципальной или федеральной собственности: сложно собрать документы для участия в аукционе, сложно сделать заявку, а когда чиновники узнают, что будет участвовать независимая компания, то зачастую сразу снимают объект с продажи", - рассказывает генеральный директор компании "Арт-билдинг" Андрей Анохин.

По какой цене придется выкупать

Ко второму чтению депутаты обещают разработать ряд поправок, уточняющих перечень государственных органов, которые будут отвечать за оценку выкупаемого имущества. Пока в законопроекте сказано только, что приобретение имущества «осуществляется арендатором по рыночной цене, установленной на основании отчета об оценке государственного и муниципального имущества».

«Согласно закону «Об оценочной деятельности», оценку имущества и составление такого отчета осуществляют независимые оценщики», - напоминает юрисконсульт юридической фирмы «Частное право» Елена Рябкова.

"Единственно грамотным инструментом определения стоимости выступает оценка, в то время как все остальные методологии расчета, например, путем комиссии, экспертной оценки, не всегда предоставляют достоверные и точные данные, что может привести к коррупции", - считает генеральный директор компании "Миэль-Коммерческая недвижимость" Андрей Бушин.

Однако и при проведении оценки ее результат может разочаровать будущих собственников.

"Наверняка оценщик не будет учитывать состояние помещения на момент заключения договора аренды, наоборот, он включит в цену выкупа ту сумму, которую предприниматель уже потратил на ремонт и другое благоустройство. В этой связи было бы справедливо, чтобы оценка учитывала такие затраты арендатора", - считает вице-президент "Бест-недвижимость" Михаил Гороховский.

Впрочем, эксперты говорят, что "погрешность" при независимой оценке может достигать 20%, и это вполне приемлемый уровень. Гороховский считает, что федеральное правительство должно выбрать оценщиков по конкурсу и доверить оценку помещений известным на рынке компаниям.

Злоупотреблений избежать будет сложно

Опрошенные эксперты признают важность и необходимость льготной приватизации предприятиями малого бизнеса.

"Для малых предприятий это очень важный закон, по моим расчетам, правом выкупить помещение воспользуется около 70% арендаторов. Те предприятия, у которых недостаточно средств для выкупа, смогут взять кредит в банке", - прогнозирует Анохин.

По его мнению, реализация такого закона позволит избежать ситуаций, когда помещение пересдается по завышенной цене, то есть действует механизм субаренды.

Впрочем, эксперты не исключают, что с практическим применением будущего законопроекта могут возникнуть трудности. Чтобы этого не случилось, депутатам нужно доработать законопроект не только в части оценки выкупаемого имущества, но и в части установления критериев, по которым чиновники будут определять, какие предприятия смогут по льготной схеме приобрести в собственность арендованное имущество. Сейчас в документе сказано, что выкупить помещения вправе субъекты малого предпринимательства, являющиеся добросовестными арендаторами.

«Законодательство не содержит понятия добросовестного арендатора. Критерий добросовестности является оценочным, причем такую оценку будут осуществлять чиновники», - говорит Рябкова.

По ее словам, незначительные нарушения арендатора, которые уже были устранены, могут послужить основанием для отказа в заключении договора купли-продажи.

Что касается критериев отнесения предприятий к субъектам малого предпринимательства, то пока они определены законом «О государственной поддержке малого предпринимательства», который был принят в 1995 году. Согласно документу, такими критериями являются средняя численность работников в организации, ограничение доли участия в уставном капитале и т.д. Но нормы документа устарели, и уже принят новый закон о малом бизнесе, который вступит в силу в начале следующего года.

"Поскольку решение о принадлежности компании малому бизнесу будут принимать чиновники, в этой сфере не исключены злоупотребления", - опасается Бушин.

По его мнению, законопроект будет действовать только в том случае, если удастся выработать и прописать четкие и доказательные критерии, по которым будут выбираться компании, которые смогут пользоваться льготами по выкупу помещений.

"Иначе вероятность, что привилегиями при покупке офисных площадей воспользуются не только представители малого бизнеса, значительно возрастет, а с коррупционерами бороться будет гораздо сложнее", - добавляет Бушин.

По мнению вице-президента общероссийской общественной организации малого и среднего бизнеса "ОПОРА России" Владислава Корочкина, в законопроекте пока не заложены антикоррупционные меры.

"Не исключено, что через малые предприятия помещения будут скупать более крупные компании. Чтобы это предотвратить, нужно запретить дальнейшую перепродажу выкупленного помещения, например, в течение трех лет", - считает Корочкин.

"Из законопроекта неясно, будут ли арендаторы иметь преимущественное право приобретения арендованного государственного и муниципального имущества в случаях, когда оно находится в хозяйственном ведении преобразуемого в открытое акционерное общество унитарного предприятия. Количество таких арендаторов достаточно велико, но, с другой стороны, уменьшение имущества преобразуемого унитарного предприятия может плохо сказаться на его дальнейшей деятельности", - полагает Рябкова.

Правительство сомневается в успехе

Впрочем, несмотря на то, что законопроект прошел первое чтение в Госдуме, правительство пока выступает против его принятия: кабинет министров дал отрицательное заключение на документ. В правительстве считают, что цена выкупа арендованных помещений должна формироваться на аукционе. Также есть сомнения по этому законопроекту и у администрации президента.

Но депутаты настроены оптимистично и хотят окончательно принять законопроект в осеннюю сессию, чтобы, начиная уже со следующего года, малый бизнес смог подавать заявления на выкуп. Впрочем, по мнению юристов, реализация этого документа на практике, даже если он будет принят Госдумой и подписан президентом, в любом случае затянется, поскольку перечень документов, подтверждающих преимущественные права арендатора при выкупе офиса, будет определяться федеральным правительством.

"Это означает, что арендаторы смогут реализовать свое право только после того, как правительство утвердит такой перечень", - предупреждает Рябкова.

Несмотря на замечания к документу юристов и участников рынка, большинство из них сходится во мнении, что такой закон необходим. Его принятие станет адресной поддержкой предприятий малого бизнеса, которые часто не выдерживают конкуренции с более крупными компаниями, так как не обладают необходимой для экономического развития материальной базой и, в первую очередь, недвижимостью. Преимущество, которое они, возможно, получат, в будущем позволит сэкономить на арендной плате, то есть включить значительные средства, которые они сейчас платят за аренду офисов и производственных помещений, в собственную прибыль.