Ни ипотека, ни опирающийся на нее нацпроект «Доступное жилье», ни инициативы отдельных банков пока не дали системного решения задачи — как разогреть рынок новостроек. Инвестиционные риски только растут, а меры по их компенсации лишь углубляют разрыв между мечтой о новой квартире и реальностью.

Фото - Игорь Казановский

Неурегулированность фундаментальных проблем отечест­венного рынка жилой недвижимости, в частности, дефицит предложения, в очередной раз напомнила о себе в конце нынешнего июля, когда участники рынка и аналитики задались вопросом, возможен ли у нас дефолт ипотечных заемщиков, каковой только что случился в США.

Старт дискуссии дал председатель правления ипотечного банка «ДельтаКредит» (входит в группу Societe Generale) Игорь Кузин, публично заявивший, что банкротство 50 американских кредитных организаций связано, в первую очередь, с плохим андеррайтингом: в погоне за клиентами банки выдавали слишком рискованные ипотечные займы — без достоверных справок о доходах и без первоначального взноса. При этом риск невозврата не компенсирован высокой маржой: в прибыль по ипотечным кредитам финансовые институты закладывают не более 0,5 процентных пункта от ставки. Согласно прогнозу г-­на Кузина, кризис на российском ипотечном рынке может быть вызван большим числом проблемных займов вкупе с падением или даже остановкой цен на рынке недвижимости.

Словно бы в ответ «Хоум Кредит энд Финанс Банк» (ХКФ) с 1 августа 2007 года запустил в Нижнем Новгороде, а чуть ранее в Тольятти (Самарская область) ипотечную программу, не требующую ни первоначального взноса, ни каких­либо поручительств, ни даже российского граждан­ства и прописки. Для получения кредита достаточно устного (!) подтверждения совокупного дохода членов семьи заемщика. При этом ХКФ не останавливает высокий уровень просроченной задолженности со стороны физических лиц — 21,1% по итогам первого полугодия 2007 года против 3,3% в среднем по top-100 российских банков. ХКФ претендует на 4% нижегородского рынка ипотеки, где, кроме него, работают еще 25 кредитных учреждений, в том числе такие крупные, как Сбербанк, «Альфа-банк», «Райффайзенбанк», «Уралсиб» и «Ак Барс».

Лояльность наперегонки

На поволжские рынки недвижимости выходит все больше кредитных организаций, и конкуренция между ними, особенно заметная в самых развитых регионах, порождает все большую лояльность по отношению к заемщикам. Причем проявляется это не только в снижении процентных ставок и увеличении сроков кредитования, но и в стремлении адаптировать продуктовую линейку к потребностям довольно узких клиентских групп и даже отдельных клиентов.

«В нашем кредитном портфеле доля ипотечных кредитов сейчас составляет около 40%, и она сохранится до конца текущего года, — сообщил журналу ‘‘Эксперт Волга’’ генеральный директор филиала Bank Societe Generale Vostok (BSGV) в Самаре Евгений Агапов. — Развивая это направление, мы постоянно улучшаем условия кредитования: так, с 1 июня 2007 года мы снизили ставки (до 10,5% в рублях и до 9,25% в долларах), уменьшили первоначальный взнос до 10%, а также ввели новый продукт — ‘‘Рефинансирование’’».

Объем ипотечного кредитования в филиале «Самарский» ОАО «Альфа-банк» растет на 20−25% в месяц. По словам руководителя этого направления Натальи Пеннер, в большинстве случаев заемщик получает деньги еще до регистрации права собственности на приобретаемое жилье. Банк принимает в залог квартиры с перепланировкой, допускает досрочное погашение займа без комиссий уже через три месяца с момента его получения. Для официального подтверждения дохода здесь, наряду со стандартной формой 2−НДФЛ, рассматриваются справки по внутрибанковской форме. «Альфа-банк» также реализует программу рефинансирования ипотечных кредитов, выданных другими финансовыми структурами (она позволяет снизить процентную ставку по невыплаченной части ипотечного долга тем, кто ранее приобрел недвижимость).

Свою лояльность банки продвигают и через своих агентов: в конце марта 2007 года пул самарских ипотечных брокеров презентовал проект «Ипотечный магазин», суть которого — предоставление кредита по принципу «единого окна» в день сделки и до госрегистрации права собственности на квартиру.

Новострой как минное поле

Впрочем, бум наблюдается только в сегменте готового жилья — кредитование новых проектов не вызывает энтузиазма даже у крупнейших банков. «Мы не осуществляем прямые инвестиции в жилищное строительство, не входим в уставные капиталы строительных компаний, — заявил журналу ‘‘Эксперт Волга’’ директор управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Поволжского банка Сбербанка РФ Михаил Лутохин. — Мы финансируем лишь отдельные проекты, связанные со строительством жилья, но доля этих вложений в нашем кредитном портфеле невелика — около 0,5 млрд рублей из 7,5 млрд, инвестированных в рынок недвижимости. В Самаре мы кредитуем не более пяти строительных компаний — под залог их имущест­ва и при условии, что мы являемся единственным инвестором проекта».

Сегодня банковское кредитование жилищного строительства — это не массовый продукт, а hand made, «заточенный» под единичную сделку. Главная причина такого положения вещей — разнообразные риски. «Наиболее существенный риск — банкротство застройщика, ведь большинство строительных компаний не в состоянии предоставить набор документов, который банк запрашивает на предмет их аккредитации, — делится своим опытом генеральный директор ООО ‘‘Ак Барс ипотека’’ Ильдар Мамлеев. — Что же касается популярных сегодня схем купли­продажи новых квартир по предварительным договорам и векселям, они не порождают никаких юридических последствий». «Такие сделки контролирующие органы квалифицируют как притворные», — добавляет начальник отдела продвижения банковских продуктов ЗАО АКБ «ФИА-банк» (Тольятти) Анна Волошина.

По оценке Михаила Лутохина, после вступления в силу закона № 214−ФЗ, установившего солидарную ответственность банка и застройщика перед дольщиками, кредитование строительства жилья практически прекратилось. Сейчас, когда законодатель снял это требование, основной проблемой, как считает эксперт, стало отсутствие у застройщика собственных средств в необходимом объеме — 30% от стоимости проекта, согласно принятым в Сбербанке нормативам проектного финансирования. Кроме дефицита денег, строительные компании страдают непрозрачностью и, по словам г­жи Волошиной, не выдерживают скрупулезного анализа со стороны банка.

Еще одним препятствием являются слишком долгие сроки подготовки и согласования разрешительной документации. Так, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «НБД-банк» (Нижний Новгород) Михаил Лебедев отмечает, что процедуры, принятые в региональных структурах Федеральной регистрационной службы, слишком формализованы и зачастую несогласованны. «Если, к примеру, название улицы в паспорте заемщика не соответствует информации в базе данных регистратора, банк и заемщик узнают об этом только в день, когда нужно получать закладную на квартиру, — рассказывает эксперт. — От этого процедуры оформления и приобретения квартиры, а также выдачи кредита затягиваются».

«Рост объемов жилищного кредитования тормозит, прежде всего, дефицит объектов — как строящихся, так и уже построенных — в условиях, когда доходы населения, а значит, и спрос на жилье постоянно растут», — ставит свой диагноз Евгений Агапов из BSGV.

Найти предмет залога

Выдача кредита на начальной стадии строительного проекта, когда объект фактически отсутствует и не может служить предметом залога — нонсенс лишь с точки зрения консервативных кредиторов. Целый ряд банков ищут способы обойти эту проблему. Один из них — «ломбардная ипотека» — нецелевые кредиты под залог недвижимости, которые предоставляются на крупные потребительские траты. Такой продукт предлагают «Городской ипотечный банк» и «Альфа-банк». Елена Битяй, руководитель кредитно-кассового офиса «Городского ипотечного банка» в Самаре, говорит, что доля этих кредитов в совокупном портфеле составляет на сегодня уже около 20%. «Программы потребительского ипотечного кредитования позволяют заемщику взять заем на любые цели, в том числе на покупку строящегося жилья, заложив имеющуюся у него в собственности недвижимость, — поясняет Елена Битяй. — Пока не будет построена новая квартира, он продолжает жить в старой, заложенной, а потом сможет продать ее и на вырученные средства погасить кредит».

По мнению г­на Агапова, оптимальным вариантом является «подписание соглашений с застройщиком, чтобы он выступал поручителем по банковским ипотечным кредитам на строящееся жилье».

Поволжский Сбербанк продвигает иной, на наш взгляд, более жизненный подход. Его суть в том, что инвесторы­дольщики по договору резервирования депонируют сред-ства на свои счета в Сбербанке, а когда на них скапливается определенная сумма, застройщик получает право взять кредит под небольшую процентную ставку (до 5% годовых в рублях). Такая схема минимизирует риски всех участников строительного проекта: инвесторам банк гарантирует сохранность их средств (застройщику они будут перечислены только после окончания строительства и выкупа зарезервированных квартир), сам банк страхуется суммами на депозитных счетах, а застройщик получает гарантированное финансирование. Однако, несмотря на очевидные достоинства, продукт пока не нашел широкого применения: по словам г­на Лутохина, он не апробирован даже в таком экономически развитом регионе, как Самарская область.

Дом, который построит банк

Будучи системообразующим кредитным учреждением, Сбербанк не может позволить себе такой непрофильный вид деятельности, как создание холдингов по всему циклу возведения и продажи жилья, хотя именно таким структурам, по мнению Михаила Лутохина, принадлежит будущее на рынке нового жилищного строительства. Сегодня этот подход — пусть не системный, а частный (в расчете на один или несколько домов) — в виде собственных ипотечных программ реализуют региональные банки.

Так, «ФИА-банк» через аффилированные структуры, выступающие в качестве инвесторов, финансирует партнерские компании, которые возводят жилые дома в Тольятти и Самаре. Покупатель строящейся квартиры вносит на резерв-ный счет в «ФИА-банке» полную ее стоимость по действующей на данный момент цене (из собственных средств или с привлечением банковского ипотечного кредита). В дальнейшем взаимодействие сторон развивается по схеме, аналогичной той, которую использует Сбербанк. В Тольятти на деньги «ФИА-банка» построено уже несколько домов, в Самаре готов к сдаче 10−этажный 146−квартирный жилой дом и начато строительство комплекса площадью около 10 тыс. кв. м.

Тольяттинский «АвтоВАЗбанк» (АВБ) еще три года назад вывел на рынок стройпрограмму, в которой, кроме банка, участвуют предприятия стройиндустрии, инвесторы и риэлторы. АВБ занимается финансированием, застройщики — строительством, технические подрядчики — контролем, а операторы продаж — реализацией недвижимости. На всех этапах строительства работы ведутся за счет ресурсов самого банка и инвесторов без привлечения средств от конечных покупателей квартир. «Наша цель — закончить объект независимо от того, придут дольщики или нет, и мы готовы принять на себя все риски, потому что уверены в наших парт-нерах­застройщиках», — декларирует вице-президент АВБ Николай Таран. Отбор партнеров­застройщиков строг (банк оценивает их по 26 показателям), но справедлив (в залог у них принимаются не только земля и объекты незавершенного строительства, но и правообладание).

АВБ уже профинансировал возведение 45 жилых домов и 10 объектов коммерческой недвижимости. Инвестиции составили 1,2 млрд рублей в 2005−м и 1,5 млрд в 2006 году. В текущем объем вложений планируется довести до 2,5 млрд рублей, а объем строительства — до 1 млн кв. м. Свою стройпрограмму банк продвигает во всех регионах своего присутствия — кроме Самары и Тольятти, это Чебоксары и Рязань.

Впрочем, как уже отмечалось, в банковском сообществе нет единого мнения, стоит ли региональным кредитным учреждениям столь глубоко входить в строительные проекты. К примеру, зампредправления ЗАО «Поволжский немецкий банк» (Саратов) Владимир Антонов полагает, что «искать выход из коллапса на рынке новостроек должны не банки через свои дочерние компании, а застройщики и другие участники этого рынка совместно с его регулятором в лице государства».

Тающий запас

Даже при вялотекущей, как сейчас, реализации строительных проектов их база — запас площадок — из месяца в месяц сжимается, как шагреневая кожа. Банки, по сути дела, докредитовывают возведение жилья на той земле, которая была выделена до момента вступления в силу Градостроительного кодекса (1 октября 2005 года). Теперь участки под застройку должны выдаваться исключительно по конкурсу и в полностью подготовленном за счет местных бюджетов виде — с инженерной инфраструктурой, без обременений в виде сноса ветхого жилья, поставленные на кадастровый учет и имеющие план-схему застройки, которая согласуется с ген­планом развития города.

Над тем, как реализовать эти, в принципе, правильные идеи, ломают голову все участ­ники рынка недвижимости. Во-­первых, мало какой поволжский город имеет утвержденный в законодательном порядке генплан. Во-­вторых, средства на подготовку площадок не заложены ни в одном муниципальном бюджете, а ведь речь идет о гигантских суммах. Стоимость вышеозначенного набора работ оценивается в 10−15% сметной стоимости строительства и исчисляется она миллиардами рублей, тем более что, согласно линии федеральных властей, строить жилье сегодня нужно комплексно — крупными массивами, а от точечной застройки уходить.

Пока решение «конкурсной задачи» дается с большим трудом. По информации Самарской гильдии строителей, за последние почти два года ни один местный застройщик не получил ни одного участка. Немногим лучше ситуация в Нижегородской области. Результаты одного из двух состоявшихся здесь конкурсов оспорены областной прокуратурой: как выяснилось, выставленные на торги участки находятся в парковой зоне. Сей факт, по мнению директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, свидетельствует о том, что к конкурсу не было проведено даже зонирование территории. Более того, площадки предоставлялись без инженерной подготовки и получения техусловий, добавляет директор по маркетингу компании «Жилстрой-­НН» (Нижний Новгород) Ольга Сажина.

Какой бы печальной ни была нынешняя ситуация со стройплощадками, она, конечно, не безнадежна. Земля, которой владеют муниципалитеты, может быть использована ими, во-первых, в качестве залога для получения банковского кредита на подготовку участ­ков и, во-вторых, как ресурс для непосредственного вхождения в строительный проект с отдачей в форме денег, квартир или каких­либо общественно полезных работ и услуг. Представляется, однако, что для запуска конвейера по выделению стройплощадок муниципальным властям в нынешних условиях вряд ли хватит собственных усилий и ресурсов. Весьма эффективным, на наш взгляд, способом решения этой задачи могли бы стать целевые программы, поддерживаемые — в порядке государственно-частного парт-нерства — средствами из региональных бюджетов и банковскими кредитами.