Люди, которые могли позволить себе ипотеку, уже внутри этого рынка

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ СНИЗОЙДУТ ДО ИПОТЕЧНЫХ ЗАЕМЩИКОВ

Прошедший 2006 год войдет в историю как год с необыкновенно высокими темпами роста цен на жилье. По данным исследовательской компании "Бизнес Порт", в среднем по России уровень цен за год вырос почти в 1,5 раза. Наибольший рост затронул Центральный федеральный округ, причем начался он еще в I квартале и не прекращался на протяжении всего 2006 года. В результате лавинообразного роста цены на недвижимость достигли такого уровня, что средний россиянин не может купить жилье даже с помощью кредита, взятого на срок 25–30 лет.

"Если год назад индекс доступности жилья составлял по России порядка 8, то есть 8% годовых доходов нужно было отдавать семье, чтобы купить квартиру, то на сегодняшний день этот индекс приближается к 12. Для сравнения, в Лондоне это 8, в Париже это 6, в Нью-Йорке – около 10", – подчеркивает Игорь Жигунов, член правления Городского ипотечного банка.

"Все говорят о невиданном росте цен на жилье. Но при этом тема качества не является предметом общественной дискуссии, – отмечает Дмитрий Маслов, заместитель генерального директора компании "Росгосстрах". – Мы, совпадая по ценам на недвижимость с крупнейшими городами мира, находимся, наверное, в позапрошлом веке с точки зрения качества жилья, жилищной среды, транспортной доступности, комфорта".

"Недвижимость во многих регионах уже зашкаливает, потому что сравнивать стоимость хрущевки с протекающей крышей и изношенными коммуникациями – которая стоит сейчас 200–250 тыс. долл. в Москве – нельзя. На эти деньги можно купить жилье в Ницце! – подтверждает Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости. – Поэтому многие западные рефинансирующие организации, когда они приходят на российский рынок для выпуска ипотечных ценных бумаг и смотрят на ликвидность этой недвижимости, то у них возникает сомнение – а стоит ли она таких денег?"

Сегодня средняя цена за квадратный метр столичного жилья медленно ползет вниз – на 0,8% в месяц. Количество выставленных на продажу квартир растет, а покупать их никто не торопится. Продавцы упорно стараются держать цены на прежнем уровне, а покупатели ждут. Эксперты задаются вопросом: чего ждут покупатели квартир? На сколько должна упасть цена, чтобы недвижимость, равно как и ипотека, стала доступней?

Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" приводит неутешительные цифры. По данным Мосгорстата, средняя зарплата москвича на конец 2006 года составила 1000 долларов. Процентная ставка наиболее популярных долларовых кредитов 10,5%. Известно, что банк настаивает на том, чтобы на погашение ипотечного кредита шло не более 50% дохода. Исходя из этих параметров, рассчитываем вариант ипотечной покупки однокомнатной квартиры на окраине Москвы по цене 150 000 долл. при сроке кредитования 20 лет. При условии, что первоначальный взнос в размере 10% от стоимости квартиры у семьи есть (хотя, увы, он есть далеко не у каждой семьи), ежемесячные выплаты будут равны 1348 долл. Следовательно, доход на семью должен быть минимум 2700 долл.

Но средний доход московской семьи – 2000 долл., а значит, единственная возможность купить эту квартиру в ипотеку появится только в случае, если ее цена будет не 150 000, а 110 000 долл., то есть на 27% дешевле. Если перевести эти расчеты на привычную всем среднюю цену за квадратный метр, получается, что c 4180 долл. она должна снизиться до 3050 долл. Это та цена, при которой, по нашим расчетам, предложение может сравняться со спросом. Если прошлой весной соотношение продавцов и покупателей было 1 к 4–5 (то есть на одного продавца приходилось четыре и более покупателей), то нынешней весной ситуация как раз обратная – на одного покупателя сейчас приходится 4–5 продавцов.

При арендной плате 1000 долл. в месяц можно снять вполне приличную двухкомнатную квартиру, что, видимо, и предпочитают многие жители столицы, так как количество квартир на продажу продолжает увеличиваться из месяца в месяц.

"Мы сами должны отдавать себе отчет в том, что доход свыше 2300 долл. получает у нас небольшой процент населения, то есть средние слои, но никак не рядовые граждане", – отмечает Татьяна Вознесенская, председатель правления Русского ипотечного банка. "Ипотека доступна и давно доступна, недвижимость недоступна", – подчеркивает Алла Цытович, вице-президент банка "ДельтаКредит". "Люди, которые могли позволить себе ипотеку, уже внутри этого рынка. Сейчас идет следующая волна, идут люди с меньшими доходами, с неподтвержденными доходами. Вот это тоже очень серьезная проблема, которую мы видим, и она все больше и больше нас волнует", – говорит Иван Анисимов, заместитель директора департамента по работе с частными клиентами банка "Сосьете Женераль Восток".

"В сложившейся ситуации снижение цены на недвижимость на 30% вполне реально, – уверена Ольга Побединская – На сегодняшний день квартиры уже продаются на 6–10%, а в отдельных случаях и на 15–20% дешевле изначально заявленной цены".