2006 год показал: российская коммерческая недвижимость перестала быть простым нагромождением стекла и бетона и превратилась в объект пристального внимания иностранных инвесторов, которые всколыхнули рынок и заставили его выйти на новый качественный уровень развития. Эксперты предсказывают: в 2007 году инвестиционная активность со стороны российских и иностранных девелоперов лишь возрастет, но, несмотря на ввод огромного числа заявленных проектов, устранить дефицит качественных помещений во всех секторах рынка пока не удастся, а значит, ставки аренды будут расти и дальше.

Во всем мире коммерческая недвижимость уже давно не рассматривается как простое множество квадратных метров, разделенных перегородками. Все чаще речь идет о действующем бизнесе, который можно продать не по текущей цене квадратного метра, а основываясь на перспективах того или иного здания, заполненного арендаторами. Наконец-то такое понимание пришло и на российский рынок коммерческой недвижимости. Российские девелоперы уже не заинтересованы в том, чтобы заработать как можно быстрее: они нацелены на перспективу и строят свой бизнес так, чтобы его можно было продать целиком, выводя на рынок по-настоящему качественные проекты.

— Рынок коммерческой недвижимости России очень перспективен. С каждым годом заявляется все больше качественных и интересных объектов, открываются большие возможности для инвесторов и девелоперов, — уверена старший аналитик отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons Клавдия Чистова.

увеличитьЗападные инвестиционные фонды, которые скупают качественные объекты коммерческой недвижимости по всему миру, заметили произошедшие изменения. Именно в прошлом году был зафиксирован инвестиционный бум на рынке коммерческой недвижимости России. Такие фонды, как Raven Russia Ltd., Morgan Stanley, Hypo Real Estate International, EAG European Real Estate, Fleming Family & Partners, London & Regional Property, Meinl European Land, уже купили по несколько объектов в России и, судя по имеющимся данным, не намерены останавливаться в 2007 году. Как заявил «Бизнес-журналу» директор департамента привлечения инвестиций по России и СНГ компании Jones Lang LaSalle (JLL) Константин Деметриу, причиной активизации западных фондов на рынке коммерческой недвижимости стали длительная стабильность российской экономики и высокая рентабельность проектов в сфере недвижимости. Так, по его словам, ставка капитализации зданий в Европе составляет 4–5%, а в России — 9-11%, что, естественно, вызывает повышенный интерес у иностранных инвесторов.

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (CWSR), в 2006 году доля прямых иностранных вложений в коммерческую недвижимость России впервые достигла 50%, а в следующем году может превысить этот уровень. «В 2006 году мы видели начало активного притока иностранных инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, а в 2007-м увидим еще более быстрое развитие этой тенденции», — добавляет Константин Деметриу.

Первыми интерес западных вкладчиков вызвали коммерческие объекты в Москве, где развитие рынка по-прежнему идет опережающими темпами. Однако уже в прошлом году привлекла инвесторов и коммерческая недвижимость в регионах. В частности, фонд Meinl European Land принял решение о покупке строящихся ГК «Время» в регионах торговых центров «Парк Хаус». По мнению директора рынков капитала CWSR Сергея Кузнецова, в 2007 году будет наблюдаться дальнейший рост интереса инвесторов к городам с населением 200 тысяч — 1 миллион человек, где уже сегодня появляются первые знаковые проекты.

Иными словами, российским участникам рынка коммерческой недвижимости удалось растопить лед недоверия со стороны консервативных западных инвесторов, которые еще до недавнего времени не жаловали российский рынок ввиду его непрозрачности, закрытости и невозможности прогнозирования.

Другим прорывом года можно считать тот факт, что интерес западных вкладчиков стал распространяться не только на готовые проекты, но и на строящиеся здания. В будущем, прогнозируют специалисты, интерес к девелоперским проектам будет только расти. «Примечательно, что уровень доверия иностранных инвесторов к московскому рынку уже позволяет им покупать недостроенные объекты и брать на себя часть девелоперских рисков», — говорит директор департамента торговой недвижимости компании Prime City Properties Александр Новиков. «В 2007 году будет происходить смещение интереса западных фондов в сторону инвестиций на стадии девелопмента из-за более высокой доходности и отсутствия достаточного предложения по продаже готовых объектов», — утверждает Сергей Кузнецов. «Если инвестор хочет повысить свой доход, то он будет вкладывать деньги именно в девелоперские проекты, так как рентабельность вложений в готовые здания несколько ниже», — вторит ему Константин Деметриу.

Что касается приоритетов инвесторов, то первое место занимают объекты торговой недвижимости, затем идут складские комплексы и торговые центры. «Торговые площади остаются наиболее инвестиционно привлекательным сегментом регионального рынка коммерческой недвижимости. Особенно востребована торговая недвижимость в городах–миллионниках: инвестиционные сделки уже имели место в таких городах, как Волгоград, Екатеринбург, Самара, Казань, Ростов-на-Дону, Уфа», — говорит аналитик рынка торговой недвижимости JLL Екатерина Голикова. А по словам заместителя руководителя отдела исследований компании Praedium Александры Кадченко, в 2006 году особо выделился рынок складской недвижимости, развитие которого было ознаменовано беспрецедентным ростом количества заявленных и введенных проектов, а также высочайшим уровнем инвестиционной активности.

«Повышенный интерес со стороны инвесторов и девелоперов к складским проектам связан с тем, что, во-первых, девелопмент складских комплексов менее сложен, поэтому инвесторам легче просчитать перспективы того или иного проекта, а во-вторых, срок окупаемости в складском сегменте рынка короче, чем в торговом или офисном», — поясняет мотивы инвесторов Александра Кадченко. К инвестициям в офисную недвижимость, по ее словам, сохранится высокий интерес, однако, поскольку офисный рынок находится на более зрелой стадии развития и конкуренция на нем выше, инвесторам следует более внимательно подходить к выбору земельного участка, а также самого проекта. Не менее привлекательным становится для иностранных инвесторов и гостиничный сегмент. Так, фонд London & Regional Property в самом конце 2006 года приобрел отель Heliopark Country в Подмосковье за 20 миллионов долларов. Покупка стала первой, но явно не последней сделкой в этом сегменте — учитывая перспективы гостиничного рынка России. По словам Константина Деметриу, пока интерес к гостиницам касается только московского рынка, но в будущем этот тренд перекинется и на регионы, где заявлено множество качественных и привлекательных проектов.

Несмотря на явный интерес западных фондов к российской недвижимости, некоторые сделки пока откладываются в силу специфики российского рынка.

— Впервые в 2006 году наметилась тенденция доминирования иностранных инвестиций на российском рынке коммерческой недвижимости. Почти половина этих средств была вложена в торговую недвижимость. Но стоит отметить, что часто западные фонды сталкивались со слабой юридической базой. Российское законодательство еще недостаточно совершенно, чтобы иностранные фонды, которые активно стремятся на российский рынок недвижимости, могли без рисков скупать активы. Этим и вызван низкий процент подобных сделок на сегодняшний день, — резюмирует Майкл Ассефа, старший консультант департамента офисной недвижимости Paul’s Yard.

увеличитьПревращение коммерческой недвижимости в инвестиционный инструмент сказывается не только на девелоперах, но и на арендаторах, требования к которым со стороны ленд-лордов начинают резко возрастать. Следствием инвестиционного бума становятся повышенные требования к уровню самих компаний, размеру арендуемой площади и срокам договоров аренды. А значит, компаниям, которые до сих пор стремятся арендовать небольшие офисные блоки на 11 месяцев, придется несладко: девелоперы, возводящие объекты с целью последующей продажи здания как готового бизнеса, не будут сотрудничать с такими арендаторами. Как не будут они и продлевать договоры аренды с подобными компаниями.

С другой стороны, улучшение рыночной конъюнктуры пойдет на пользу средним и крупным арендаторам, которые окажутся более защищенными и получат большие гарантии того, что через год девелопер не выкинет их с насиженного места, сдав его другому арендатору по более высокой цене. Кроме того, по словам экспертов, с рынка коммерческой недвижимости уходит практика взимания части арендных платежей «налом». По словам Майкла Ассефа, основной тренд ушедшего года — рост числа сделок, проводимых «по-белому». Это объяснимо: ни один инвестор сейчас не будет покупать здание, собственник которого не может предоставить покупателю полную финансовую отчетность по проекту.

Помимо возрастания интереса иностранных вкладчиков заметной тенденцией уходящего года стала активизация крупнейших федеральных девелоперов во всех регионах страны. В первую очередь это коснулось рынка торговой недвижимости. «Одна из наиболее ярких и заметных тенденций 2006 года — активное региональное развитие. Набравший высокий темп рост благосостояния в последние несколько лет не только коснулся жителей двух столиц, но и обусловил усиление девелоперской активности в крупных и средних региональных центрах, — подтверждает директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев. — Скорость развития рынков торговой недвижимости такова, что для некоторых регионов уже можно говорить о появлении признаков насыщения рынка». Впрочем, наряду с ТЦ в регионах появляются и по-настоящему качественные офисные и складские комплексы. По словам Александры Кадченко, качественные офисные центры востребованы в регионах, однако девелоперам следует соизмерять объем вводимых площадей с потребностями рынка. В пример она приводит Казань, где из-за ввода в эксплуатацию большого числа офисных и торговых проектов рынок приблизился к состоянию насыщения. Что же касается складов, то регионы — это непаханое поле для инвесторов. Во многих городах-миллионниках до сих пор отсутствуют по-настоящему качественные проекты. А логистическим операторам и торговым компаниям приходится строить такие комплексы самостоятельно.

Прошедший год на рынке коммерческой недвижимости можно по праву назвать годом иностранных инвесторов, которые в полной мере проявили себя в России, а также годом регионального развития. Что же, остается надеяться, что наступивший год можно будет назвать годом приемлемых арендных ставок…

Офисный рост

увеличитьВ 2006 году офисный рынок продолжил свое интенсивное развитие. В основном активность девелоперов и инвесторов наблюдалась в Москве, однако ряд компаний уже заявил о строительстве офисных центров класса А и В в регионах. По данным компании Colliers International, только в Москве за 2006 год в эксплуатацию было введено 800 тысяч кв. м офисных помещений высокого класса. По оценке директора отдела офисной недвижимости компании Prime City Properties Александра Новикова, общий объем качественных офисных центров в столице составил на конец года 5,06 млн кв. м. Причем, уточняет эксперт, ряд объектов не был завершен в срок, поэтому прогноз по новому предложению потребовал пересмотра в сторону уменьшения.

— Уходящий год можно разбить на две части, абсолютно разные по динамике развития, — описывает ситуацию Майкл Ассефа из компании Paul’s Yard. — В первом полугодии наблюдались рост цен и отсутствие реальных сделок. Это было связано с минимальным количеством предложений на рынке. Во втором полугодии были зафиксированы стабилизация цен, динамичное развитие рынка с достаточным количеством предложений и возможностью выбора у арендаторов.

По словам Александра Гурганова, заместителя директора департамента офисной недвижимости Colliers International, рост арендных ставок в среднем составил 12–15% на офисные помещения класса А и 7% — на помещения класса В. По данным Александра Новикова, на сегодняшний день средняя базовая ставка аренды в классе А составляет $700–750 за кв. м в год, а порой доходит и до $1 000, в классе «В» этот показатель находится в диапазоне $450-550. Цены продаж составляют $3 400-5 500 за кв. м (класс А) и $1 800–3 600 (класс В).

Основным событием на рынке офисной недвижимости 2006 года стало принятие Московским исследовательским форумом («Большая четверка») новой классификации. «По сравнению с предыдущей классификацией 2003 года в новой изменился сам подход к оценке качества офисных зданий, — рассказывает Александр Гурганов. — Если прежде офисное здание должно было набрать определенное число критериев из списка, чтобы соответствовать классу, то в новой классификации появились обязательные и факультативные параметры, а также добавились новые критерии оценки». Не забыли внести свою лепту в развитие рынка и столичные чиновники, которые приняли постановление, запрещающее строительство новых бизнес-центров в пределах Садового кольца. Как считает вице-президент компании Blackwood Михаил Гец, это решение правительства отразится на рынке недвижимости только в долгосрочной перспективе: «Ограничения на строительство могут привести к тому, что дефицит коммерческой недвижимости в центре города так и не будет преодолен. Если вслед за заявлениями московских властей последуют действия, можно ожидать, что ставки аренды на офисы и торговые помещения в пределах Садового кольца не замедлят свой рост даже по мере насыщения рынка». Основной тенденцией рынка, наметившейся в 2006 году, Клавдия Чистова из CB Richard Ellis Noble Gibbons считает децентрализацию и появление бизнес-парков как нового формата на рынке. Кроме того, продолжился вывод промзон, что способствовало появлению новых площадок для девелопмента. «Активная реконструкция и редевелопмент промышленных зон способствуют формированию новых деловых районов и содействуют развитию уже наметившейся тенденции к децентрализации офисных помещений», — поясняет Александра Крыжановская из CWSR.

Впрочем, по прогнозам Александра Новикова, в 2007 году продолжится рост нового предложения и общий объем введенных в эксплуатацию площадей достигнет 1 млн кв. м, а темпы роста арендных ставок будут постепенно сокращаться, возможно также некоторое повышение уровня вакантных площадей. В общем, обещанный переход от рынка продавца к рынку покупателя временно откладывается. По оценкам Михаила Геца, насыщение рынка офисной недвижимости и окончательная стабилизация ставок аренды произойдут не ранее 2009–2010 годов, а пик рынка будет достигнут в 2008-2009-м.

Торговый дом

увеличитьНа рынке торговой недвижимости в прошедшем году развитие шло в основном за счет регионов. По словам Екатерины Голиковой из JLL, в 2006 году в Москве не наблюдалось активного ввода в эксплуатацию объектов торговой недвижимости. По оценкам Prime City Properties, в 2006 году на столичный рынок вышло около 800 тысяч кв. м торговых площадей, а объем общего предложения достиг 3,5 млн кв. м. Наибольшая активность девелопмента торговых помещений отмечалась в Питере, где в начале года, в феврале, открылся ТЦ «Гранд Каньон» (56 тысяч кв. м — арендуемая площадь), за ним последовали «Южный полюс» (20 тысяч кв. м), «Варшавский экспресс» (25,5 тысячи кв. м), «Планета Нептун» (28,8 тысячи кв. м, с океанариумом) и «Континент» (46 тысяч кв. м). В итоге, по словам Елены Голиковой, на конец 2006 года предложение качественных торговых площадей на тысячу жителей в Питере достигло 152 кв. м по сравнению со 136 в Москве. «Помимо миллионников девелоперы активно осваивают и меньшие по размеру города. Менее насыщенный по сравнению с Москвой и Санкт-Петербургом рынок, а следовательно, и более низкий уровень конкуренции компенсируют невысокую покупательскую способность в регионах», — добавляет директор департамента торговой недвижимости DTZ Дмитрий Хечумов.

Среди основных тенденций развития рынка торговой недвижимости можно выделить увеличение развлекательной составляющей ТЦ, начало массовой реконцепции неудачных ТЦ в Москве и регионах, выход на рынок новых крупных сетевых арендаторов, запрашивающих большие площади, а также активное региональное развитие сетевых форматов. Как утверждает Александра Кадченко из Praedium, большинство торговых центров, которые строятся в регионах, ориентировано именно на московских арендаторов. Большим плюсом можно считать тот факт, что у арендаторов на рынке торговой недвижимости наконец-то появился выбор. «В 2006 году не произошло существенного изменения уровня вакантных площадей, в то же время продолжилась диверсификация предложения по критерию успешности и востребованности, — рассказывает Антонина Лаирова из Prime City Properties. — Так, в наиболее удачных проектах сформировались длинные листы ожидания для арендаторов, а торговые центры, реализованные неграмотно, заселены не полностью, и доля свободных площадей в них может достигать 15-20%». А Дмитрий Хечумов выделяет тенденции укрупнения форматов ТЦ: проекты с арендуемой площадью, превышающей 40 тысяч кв. м, становятся все более частым явлением на столичном рынке. Арендные ставки на торговые помещения очень сильно отличаются в зависимости от типа арендаторов и занимаемой ими площади. Так, ставки аренды для «якорей» составляют 100–200 долларов за кв. м, а для небольших арендаторов могут доходить до двух-трех тысяч долларов.

По данным Антонины Лаировой, в 2007 году в Москве ожидается ввод в эксплуатацию 900 тысяч кв. м площадей. Екатерина Голикова прогнозирует, что в регионах будет введено более 1 млн кв. м. торговой недвижимости в 2007-2008 годах. Тем не менее, достичь стабилизации спроса и предложения вряд ли удастся, а за право арендовать площади в действительно качественных ТЦ арендаторы готовы стоять в очереди. «Спрос по-прежнему будет превышать предложение, и говорить о насыщении рынка пока рано. Уровень вакантных площадей в качественных проектах останется низким», — резюмирует Дмитрий Хечумов.

Складской бум

Рынок складской недвижимости стал открытием 2006 года. Все без исключения аналитики отмечают беспрецедентный рост активности в этом сегменте — со стороны как инвесторов, так и арендаторов. «Рынок складской недвижимости «моложе» и развивается динамичнее остальных, а 2006 год стал для него ключевым», — поясняет директор департамента складской недвижимости Colliers International Максим Шакиров. Впрочем, именно на этом рынке, несмотря на большое количество заявленных проектов, до сих пор наблюдается самый высокий дефицит площадей (доля вакансий не превышает 1–3%), а арендовать уже готовое помещение практически невозможно: складские комплексы сдаются в аренду целиком еще на начальной стадии строительства, а арендаторы готовы ждать завершения проектов. «В прошлом году не удалось достичь существенного прироста предложения (в 2006 году в московском регионе было введено в эксплуатацию 650 тысяч кв. м качественных складских площадей, а общий объем предложения достиг 3,5 млн кв. м), — говорит Антонина Лаирова (Prime City Properties). — Складской рынок пока только выходит на необходимые объемы строительства. Зато спрос стабильно увеличивался, что привело к усилению дисбаланса».

Высок спрос и в регионах, где крупные логистические и торговые компании вынуждены строить склады «под себя», так как на рынке нет удовлетворяющих их требованиям предложений. «В настоящий момент на наиболее развитых региональных рынках существует значительный дефицит качественных складских площадей, что создает благоприятные условия для выхода девелоперов на эти рынки», — поясняет Ольга Рыбакова из JLL. Девелоперы уже взялись за устранение дефицита, и в наступившем году в регионах будет введено довольно много складских комплексов класса А и В.

Естественно, ставки аренды в этом сегменте рынка пока высоки. «К концу 2006 года наметилась тенденция к возобновлению роста арендных ставок во вновь построенных объектах. В первую очередь, это связано с продолжающимся ростом цен на строительные услуги и материалы», — говорит руководитель отдела складской недвижимости DTZ Сергей Белошапко. По оценкам Антонины Лаировой, средние базовые ставки аренды по итогам 2006 года составили $120–130 за кв. м в год для класса «А» и $95–120 — для класса «B». Одной из знаковых тенденций 2006 года на рынке индустриальной недвижимости стало появление первых проектов промышленных парков, которые сочетают в себе складские и производственные мощности.

По предположениям Антонины Лаировой, в 2007 году ожидается ввод в эксплуатацию 950 тысяч кв. м площадей. «На московском рынке в 2007 году ожидается выход большого количества качественных складских площадей, что частично удовлетворит существующий спрос. В связи с этим мы ждем постепенной стабилизации ставок арендной платы», — надеется Ольга Рыбакова. Пока же арендодатели могут диктовать арендаторам свои условия, а те вынуждены безропотно их принимать. Или отправляться искать другой склад.