Юридические ошибки, допущенные при оформлении аренды, могут стать причиной того, что компания на неопределенное время останется без офиса или склада. Поэтому, прежде чем арендовать недвижимость, рекомендуется внимательно отнестись не только к тексту договора, но и к выбору контрагента и самого помещения.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ), который должен иметь свидетельство о госрегистрации права собственности на помещение. При этом необходимо удостовериться, что данный документ выдан именно на тот объект, который (или часть которого) передается в аренду. Это можно сделать, если сопоставить местонахождение и площадь объекта, указанного в свидетельстве, с помещением, которое передается в аренду. В свидетельстве также может быть обозначен инвентарный номер объекта. Его следует сравнить с номером, указанным в техническом паспорте БТИ, поэтажном плане и экспликации на арендуемое помещение.

Свидетельство о праве собственности не отражает операции, которые были совершены с недвижимым имуществом с момента выдачи этого документа. В связи с этим для проверки юридической чистоты арендуемого помещения необходимо запросить у арендодателя выписку из ЕГРП* на дату, наиболее близкую к моменту заключения договора аренды. Отметим, что эту выписку регистрирующий орган предоставляет любому лицу. Поэтому арендатор сможет получить ее и самостоятельно.

Кто вправе сдавать в аренду

Арендодателями помимо собственника могут выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В частности, ими могут быть государственные и муниципальные предприятия, которым недвижимость принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Правда, при условии, что на это получено согласие собственника (п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).

При аренде недвижимого имущества у государственного или муниципального предприятия необходимо учитывать одну особенность. Такое предприятие вправе распоряжаться имуществом только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными (п. 3 ст. 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»). Таким образом, если будет установлено, что передача в аренду принадлежащего предприятию имущества лишает его возможности осуществлять уставную деятельность, то такая сделка будет недействительной (постановление ФАС Московского округа от 9 августа 2004 г. по делу № КГ-А40/6775-04, постановление ФАС Дальневосточного округа от 30 июля 2004 г. по делу № Ф03-А51/ 04-1/1937).

Правом заключать договоры аренды чужого имущества от собственного имени могут быть наделены также комиссионеры, агенты, доверительные управляющие. При этом доверительный управляющий обязан информировать другую сторону о своем специальном правовом статусе (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

Заключение договора аренды неправомочным лицом может повлечь изъятие арендуемого объекта недвижимости из владения и пользования арендатора. Поэтому необходимо удостовериться в том, что лицо, с которым заключается договор, обладает всеми полномочиями на сдачу помещения в аренду (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 августа 2005 г. по делу № А43-18376/2004-21-559).

Субаренда

Зачастую имущество приобретается в аренду у лица, которое его в свою очередь также арендует. В действующем законодательстве такие договоры именуются договорами субаренды. При их заключении необходимо проанализировать правомочия на передачу помещения не только у арендатора, но и у лица, передавшего помещение в аренду (то есть собственника или иного лица, управомоченного законом или собственником на такие действия).

Заключая договор субаренды, необходимо учитывать, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных указаний на то, в какой форме должно быть получено такое согласие. Но во избежание спора его лучше получить в письменной форме, в том числе путем проставления визы арендодателя на договоре субаренды. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). А досрочное расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды (ст. 618 ГК РФ). Так, например, в постановлении ФАС Московского округа от 20 декабря 2004 г. по делу № КГ-А40/ 11881-04 суд указал, что поскольку договор аренды решением суда расторгнут, то все права и обязанности, возникшие у сторон договора субаренды, также прекращены с момента вступления в законную силу решения суда.

Отметим, что в ряде случаев арендатор может быть наделен правом на сдачу имущества в субаренду уже в самом договоре аренды. Тогда предварительного согласия собственника ему не нужно.

Также надо помнить, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор субаренды устанавливает больший срок по сравнению с договором аренды, то такой договор является недействительным, как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Однако если стороны договора субаренды согласны на то, что договор субаренды будет действовать только в период действия договора аренды, то договор субаренды будет недействительным только в части, превышающей срок договора аренды (ст. 180 ГК РФ). Такое согласие сторон может быть выяснено в случае возникновения судебного спора. Однако для того, чтобы спора избежать, стороны, установив, что срок договора субаренды не соответствует сроку договора аренды, могут дополнительным соглашением привести указанный срок в соответствие с законом.

Продолжительность договора

Договор аренды (субаренды) продолжительностью более года подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Нередко для того, чтобы ее избежать, стороны заключают договор на срок менее одного года. При этом они рассчитывают, что по истечении срока аренды ими будет подписан новый договор. Такой способ действительно позволяет обойти требование о госрегистрации. Однако при этом существует риск того, что арендные отношения в будущем прекратятся либо арендные ставки значительно увеличатся.

Производя ремонт за свой счет, арендатор рискует потерять затраченные на него деньги при прекращении договорных отношений. Правда, это произойдет только в том случае, если он не получил от арендодателя разрешение на этот ремонт. Либо если в договоре аренды установлено, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению.

В связи с этим при аренде помещения необходимо оценить целесообразность подписания краткосрочного договора. Возможно, по результатам оценки риска будет принято решение заключить договор аренды на длительный срок, пусть даже его придется регистрировать за свой счет.

Аренда до регистрации

Иногда предпочтение в пользу краткосрочного договора отдается на том основании, что получить в аренду помещение нужно срочно. Нет времени ждать, когда будет произведена государственная регистрация. Здесь стоит сказать о следующем моменте. Действующее законодательство позволяет распространить действие договора на отношения, возникшие до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Это означает, что арендатору помещение может быть передано еще до той даты, когда стороны произведут регистрацию договора. Обратите внимание: при этом в самом договоре следует указать, что его отношения «распространяются на период пользования арендатора помещением до государственной регистрации договора». Такое условие будет основанием для уплаты арендной платы и иных предусмотренных договором платежей.

Правда, здесь нужно сделать оговорку и привести мнение Высшего Арбитражного Суда по этому вопросу. Стороны могут договориться о том, что их отношения, возникшие до регистрации договора аренды, считаются арендными. Однако это не значит, что арендатор обязан вносить платежи за помещение до заключения договора. Он может лишь подтвердить, что согласен оплатить фактическое использование им недвижимого имущества (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). В связи с этим к арендатору не могут быть применены меры ответственности за нарушение договорных обязательств, которые имели место до заключения договора.

Точность оформления

Договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). В частности, одним из них является предмет договора. Возможны случаи, когда объект, передаваемый в аренду, по описанию в тексте нельзя однозначно идентифицировать. Тогда условие о предмете договора считается несогласованным, вследствие чего сам договор будет считаться незаключенным.

Часто в договоре аренды прописывают, что арендуемое помещение указывается в приложении к договору. При этом само приложение по тем или иным причинам отсутствует. Такой договор может быть признан не заключенным заинтересованными лицами (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 августа 2004 г. по делу № А52-1164/2004/1).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этой нормы влечет недействительность документа. Отсюда следует вывод, что сторонами должен быть подписан как сам договор, так и приложение к нему, в котором идентифицируется арендуемый объект.

Досрочное прекращение аренды

Действующее законодательство в определенных случаях предусматривает возможность досрочного расторжения договора. Так, договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор существенно ухудшает имущество или более двух раз подряд не вносит вовремя арендную плату (ст. 619 ГК РФ).

Очень часто арендодатель навязывает условия, предоставляющие ему право досрочно расторгнуть договор. Например, настаивает на расширенном (по сравнению с законом) перечне нарушений арендатора, которые являются основаниями для досрочного прекращения аренды. Или же предусматривает возможность расторжения договора с предварительным уведомлением арендатора, но без объяснения каких-либо причин вообще.

Необходимо внимательно проанализировать, каким образом могут быть реализованы иные положения договора при его досрочном расторжении. Так, зачастую в момент заключения сделки для обеспечения своих обязательств арендатор выплачивает арендодателю определенную сумму. Она остается у арендодателя в течение всего срока аренды и подлежит зачету в качестве арендной платы за последний месяц аренды. При этом часто забывают прописать механизм возврата или зачета указанной суммы при досрочном расторжении договора. Этот момент может явиться причиной спора между сторонами.

Также в договоре нужно внимательно соотносить иные положения с возможным досрочным прекращением договора. Например, возможна такая ситуация: арендатор производит ремонт помещения, при этом по договору неотделимые улучшения не подлежат возмещению, а арендодателю предоставлено право расторгнуть договор, уведомив об этом арендатора за 30 дней. В этом случае существует риск, что после того, как арендатор отремонтирует помещение (уплатив к тому же за время ремонта арендную плату), договор с ним будет досрочно расторгнут. Такие действия арендодателя на основании статьи 10 Гражданского кодекса могут быть признаны злоупотреблением правом. Однако, как показывает практика, суды неохотно используют данную норму. Поэтому, чтобы не попадать в подобные ситуации, положения договора аренды рекомендуется рассматривать в комплексе.

Совет эксперта

Владимир Мещеряков, глава экспертной коллегии журнала «Практическая бухгалтерия», руководитель авторского коллектива книги «Годовой отчет-2005»

Как оформить договор аренды

Пожалуй, самое главное в договоре аренды – определить величину арендной платы. Если в документе не указана цена, инспектор не позволит уменьшить налог на прибыль. Размер платы за аренду может быть установлен как в фиксированной сумме (которую можно изменять не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета. В последнем случае арендодатель имеет возможность индексировать ваши платежи. Повышения арендной платы он может добиться и другим способом – установив ее в условных единицах. Тогда плата будет зависеть от курса иностранной валюты. Проследите также за тем, чтобы арендодатель дал полную характеристику объекта недвижимости. Здесь имеет значение все: точный адрес, площадь помещений, их местоположение и техническое состояние. Такие подробности нужны для того, чтобы точно определить предмет договора. Если же этим пренебречь, объект аренды будет считаться не согласованным сторонами, а договор – незаключенным. Например, описание арендуемого объекта в договоре может выглядеть следующим образом: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение в административном здании, находящемся по адресу: г. Москва, ул. Халтуринская, д. 2. Помещение имеет площадь 54 квадратных метра и расположено на третьем этаже под № 3–4. Помещение передается для использования под офис. Помещение обеспечено системой электроснабжения, отоплением и телефонными линиями, капитально отремонтировано и пригодно для использования по назначению».