Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Но продать свою долю любому лицу возможно лишь в случае, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут ее в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения. Статья 250 ГК устанавливает также последствия несоблюдения нормы о преимущественном праве покупки: любой другой участник долевой собственности вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Сходные преимущественные права покупки предусмотрены для участников общества с ограниченной ответственностью при отчуждении участником общества своей доли (или ее части) третьим лицам (ст. 93 ГК, ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. "Об обществах с ограниченной ответственностью"); для акционеров закрытого акционерного общества при приобретении акций, продаваемых другими акционерами этого общества (ст. 97 ГК, ст. 7 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. "Об акционерных обществах"); для акционеров, владеющих простыми (обыкновенными) или иными голосующими акциями, на покупку дополнительно выпускаемых обществом акций (ст. 100 ГК, ст. 40 Закона "Об акционерных обществах"); для членов производственного кооператива при продаже пая (его части) гражданину, не являющемуся членом кооператива (ст. 111 ГК, ст. 9 Федерального закона от 8 мая 1996 г. "О производственных кооперативах", ст. 16 Федерального закона от 8 декабря 1995 г. "О сельскохозяйственной кооперации").

Сходство перечисленных особых случаев, когда законодатель, так же как и в ст. 250 ГК, упоминает о преимущественном праве покупки, не означает, однако, что и в этих особых случаях должны применяться положения ст. 250 ГК как общие нормы. Они могут применяться лишь по аналогии.

Сфера применения ст. 250 ГК. Она включена в гл. 16 ГК "Общая собственность", где рассматриваются вопросы нахождения имущества в собственности двух или нескольких лиц (сособственников).

В соответствии со ст. 128 ГК к имуществу относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, а также иное имущество, в том числе имущественные права. Следовательно, содержащиеся в ст. 250 ГК правила должны применяться ко всем случаям совместного владения вещами, акциями, любым другим имуществом, а также имущественными правами. Иными словами, нормы этой статьи должны применяться ко всем случаям, когда у любого имущества (имущественного права) имеются два или большее число совладельцев. Отметим, что нормы эти носят императивный характер, т.е. не могут быть изменены соглашением сторон. Разумеется, если объектом общей собственности являются деньги, то ст. 250 ГК не применяется, поскольку деньги всегда делимы и, кроме того, они не могут быть проданы.

Нормы ст. 250 ГК должны применяться при наличии двух или нескольких владельцев у одного патента на изобретение, у одной акции, у одного права на заложенное имущество и не применяются в обязательственном праве (например, при уступке одним из кредиторов третьему лицу своего права требования).

Говоря о сфере применения норм ст. 250 ГК, нельзя не упомянуть о том, что любая доля в праве общей собственности с правовой точки зрения является делимой. Поэтому сособственник (совладелец) всегда может распорядиться своей долей путем продажи не целиком, а лишь частично. В этом случае подлежат применению нормы ст. 250 ГК.

Общий смысл преимущественного права покупки. Давая толкование различным ситуациям и пытаясь найти ответ на сложные вопросы, связанные с применением правил о преимущественном праве покупки, следует учитывать общий смысл и причины его появления. В учебниках по гражданскому праву поясняется, что преимущественное право покупки установлено потому, что участникам общей собственности далеко не безразлично, кто заступит на место собственника, отчуждающего свою долю; кроме того, они могут быть заинтересованы в приращении своих собственных долей.

Думается, и само государство заинтересовано в том, чтобы число сособственников или совладельцев определенным правом было не слишком большим, а наоборот, по возможности уменьшалось. Но, конечно, все сособственники (совладельцы) должны находиться в равном правовом положении.

Извещение продавца остальным участникам долевой собственности как оферта. Пункт 2 ст. 250 ГК требует, чтобы продавец доли направил другим участникам долевой собственности письменное извещение "о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее".

Из текста закона трудно уяснить, каково правовое значение этого извещения. Нигде в законе не указывается на то, что в извещении должен быть упомянут предполагаемый покупатель - постороннее лицо. Это означает, что его вообще можно не указывать. Более того, не обязательно, чтобы предполагаемый покупатель заключил с продавцом какой-то предварительный договор. А это значит, что предполагаемый покупатель может не существовать: продавец доли просто должен известить остальных участников долевой собственности, что он готов продать свою долю любому постороннему лицу, надеясь, что он его найдет, либо не надеясь на это, но желая выручить за долю высокую цену.

Смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него. Значит, такое извещение является односторонней сделкой - офертой, и последствия его определяются ст. ст. 155, 435 и 436 ГК.

Срок действия оферты - один месяц с момента ее получения - установлен законом и не может быть изменен оферентом. Более того, содержащееся в ст. 436 ГК положение о том, что в самой оферте может быть сделана оговорка о возможности ее отзыва, в данном случае не может быть применено: такая оферта является безотзывной.

Высказывается мнение о том, что рассматриваемое "извещение" не может считаться офертой, ибо оно уведомляет получателя не о намерении отправителя извещения продать долю адресату, а о его намерении продать свою долю третьему лицу.

С таким суждением трудно согласиться. Ведь продавец доли не только уведомляет о намерении продать свою долю постороннему лицу, но и - одновременно тем самым - предлагает к продаже эту долю адресату. Без такого предложения извещение лишается правового смысла. Предположим, что через несколько дней после направления извещения продавец доли отказывается от него или вносит в извещение изменения. Может ли он это делать и какие права адресата эти действия нарушают, если указанное извещение не является офертой? Очевидно, что на поставленные вопросы придется ответить, что продавец доли вправе "передумать" продавать свою долю постороннему лицу и что отзыв извещения не может нарушить прав адресата, ибо само извещение не налагает на продавца никаких обязанностей по отношению к адресату. При таком подходе права и интересы лица, получившего извещение, серьезно ущемляются. Для того чтобы этого не происходило, необходимо признать, что извещение налагает на продавца доли обязательство продать свою долю адресату, т.е. что извещение является офертой.

Отказ остальных участников от покупки доли. В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК каждый из остальных участников общей собственности может либо прямо, либо по умолчанию отказаться от покупки продаваемой доли. Отказ "по умолчанию" имеет место в том случае, если адресат не купит предложенную ему долю в установленный срок. Оба вида отказа порождают одинаковые правовые последствия. Различие между ними состоит лишь в том, что прямой отказ действует с момента его получения потенциальным продавцом, а отказ по умолчанию - по истечении срока на ответ.

Отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает постороннему лицу свою долю по той цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене, и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях. Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, а продавец доли, намеревающийся продать свою долю по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей собственности повторное извещение.

Согласие остальных участников на покупку доли. Если один из остальных участников в течение установленного в законе срока выразит согласие купить предложенную к продаже долю, то оно считается акцептом, а потому доля должна считаться проданной; это как раз и означает "приобретение продаваемой доли в праве собственности". Разумеется, согласие должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к акцепту (в частности, быть безусловным и полным).

Обратимся к тем случаям, когда согласие приобрести продаваемую долю выразили два или большее число сособственников: кому в этом случае должна быть продана отчуждаемая доля? На этот счет есть различные мнения. Считаю, что придавать правовое значение первенству в принятии предложения о заключении договора нельзя, ибо закон устанавливает лишь конечный срок действия преимущественного права. Нельзя также предоставлять продавцу право выбрать покупателя, ибо на продавце лежат лишь обязанности предложить свою долю к продаже всем остальным сособственникам. На самом деле право приобрести продаваемую долю имеют все сособственники, согласившиеся ее купить, и никого из них нельзя его лишить. Но поскольку право приобрести продаваемую долю основывается на том, что любой потенциальный покупатель уже является владельцем имеющейся у него доли, то потенциальные покупатели имеют право купить ту часть отчуждаемой доли, которая пропорциональна долям, имеющимся у них. Иными словами, в данном случае по аналогии должна применяться норма, содержащаяся в п. 2 ст. 93 ГК. Так, например, если согласие на приобретение отчуждаемой доли выразили два сособственника, одному из которых принадлежит 20%, а другому - 30% в общей собственности, то первый имеет право приобрести две пятых, а второй - три пятых отчуждаемой доли.

В рассматриваемой ситуации договор купли - продажи доли следует считать заключенным с каждым сособственником, выразившим согласие на покупку, но в отношении не всей доли, а ее соответствующей части. Такое решение вытекает из действующего законодательства.

В соответствии с прямым указанием, содержащимся в ст. 246 ГК, преимущественное право покупки не распространяется на случаи перехода доли по договору дарения и по завещанию. Эта норма возражений не вызывает в связи с лично - доверительным характером упомянутых сделок. Но из сопоставления ст. ст. 246 и 250 ГК вытекает, что преимущественное право покупки не применяется и в тех случаях, когда собственник доли продает свою долю одному из других сособственников. Думается, что при этом права остальных сособственников ущемляются. Здесь должно действовать преимущественное право покупки, и это желательно отразить в ст. 250 ГК.