Договор аренды нежилых помещений является одним из наиболее распространенных и востребованных договоров гражданско-правового характера в предпринимательской сфере, заключаемых в настоящее время в Москве. И на выбор именно этой формы договоров хозяйствующим субъектом влияет множество факторов: материальное положение хозяйствующего субъекта, приоритетные направления деятельности, специфика столичного землепользования и т.д.

Итак, под договором аренды (имущественного найма) согласно ст. 606 ГК РФ понимается договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом все материальные блага (плоды, продукция и доходы), полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Договор аренды нежилых помещений (зданий и сооружений) в соответствии со ст. ст. 625 и 650 ГК РФ является разновидностью договора аренды отдельных видов имущества и характеризуется обязанностью арендодателя передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Перечень оснований расторжения договора аренды недвижимого имущества установлен в ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620 ГК РФ. Их можно условно разделить на 4 категории:

1) по сроку договора аренды:

а) по истечении срока, определенного договором;

б) если срок не установлен (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то по инициативе одной из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за 3 месяца до предполагаемого дня расторжения договора;

2) по волеизъявлению арендодателя - досрочно в судебном порядке по требованию арендодателя в случае, если арендатор:

а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает имущество;

в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

3) по волеизъявлению арендатора - досрочно в судебном порядке по требованию арендатора в случае, если арендодатель:

а) не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

4) по волеизъявлению любой из сторон, если:

а) другая сторона существенно нарушает условия договора (при этом под "существенным" понимается такое нарушение договора, которое влечет для другой стороны столь серьезный ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);

б) она (сторона) в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора полностью или частично, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Важно отметить, что расторжение договора аренды нежилых помещений в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ возможно и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Таким образом, законодательство не дает исчерпывающего перечня оснований расторжения договора аренды недвижимого имущества, а значит, могут возникнуть вполне конкретные вопросы: возможно ли досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае не двукратного (как установлено в п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ), а однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок? Или в случае внесения арендатором арендной платы в неполном объеме?

20 июня 2000 г. ООО "Примерное" (арендодатель) и ЗАО "Хозяйственное" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения в виде торгового комплекса общей площадью 2500 кв. м сроком на 3 года. Среди прочих условий в договоре было предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор аренды в случае однократного невнесения арендной платы арендатором.

15 мая 2002 г. арендатор обратился к арендодателю с просьбой об отсрочке внесения арендной платы на 1 месяц или о поэтапной рассрочке ее внесения, мотивируя свою просьбу неожиданно возникшими у него финансовыми затруднениями. Арендодатель отказался выполнить просьбу арендатора и потребовал выплатить арендную плату полностью и в срок, установленный договором, или же расторгнуть договор, вернуть арендованное имущество и заплатить неустойку в размере 100 тыс. у.е. Арендатор не согласился с заявленными требованиями арендодателя и продолжал настаивать на своем.

21 мая 2002 г. на основании ч. 2 ст. 619 ГК РФ арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения. В обоснование исковых требований истец сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы. Ответчик, в свою очередь, просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, согласно которому, как уже отмечалось выше, только двукратное невнесение арендной платы может служить основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Суд, рассмотрев дело по существу, в удовлетворении исковых требований арендодателя отказал по следующим основаниям.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Просрочка арендной платы, предусмотренная в ч. 1 ст. 619 ГК РФ как существенное нарушение условий договора, на которую ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовала ч. 2 данной статьи, так как не являлась другим основанием расторжения договора. С учетом того что ст. 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее ч. 1 по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

Истец с решением суда не согласился и обратился в суд вышестоящей апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе арендодатель настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями ч. 2 ст. 619 ГК РФ. В силу п. 3 ч. 1 данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в ч. 1 ст. 619 ГК РФ основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента - "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, что вполне соответствовало духу и букве п. 2 ст. 450 ГК РФ. Решение суда первой инстанции было отменено, а исковые требования были признаны законными и подлежащими удовлетворению.

Таким образом, досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, если положение об этом зафиксировано в договоре аренды здания или сооружения (а равно как и иного имущества), возможно, и прецедент в отечественной арбитражной практике уже имеется.

21 ноября 2001 г. ООО "Предпринимательское" (арендодатель) и ЗАО "Торговое" (арендатор) заключили договор аренды торгового павильона общей площадью 150 кв. м сроком на 4 года. Договором был предусмотрен следующий порядок выплаты арендной платы: ежеквартально в размере 700 у.е.

21 августа 2002 г. арендатор вместо положенных 700 у.е. выплатил 500 у.е. и просил арендодателя закрепить данный уменьшенный размер арендной платы в договоре, мотивировав свой поступок тем, что вот уже практически год он исправно, по согласованию с арендодателем вносит арендную плату в меньшем размере, чем отражено в договоре, - 600 у.е. и как добросовестный арендатор может рассчитывать на ее уменьшение. Арендодатель с такой позицией не согласился и потребовал вносить арендную плату в полном объеме в соответствии с договором. После категорического отказа арендатора арендодатель 3 сентября 2002 г. обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением. Суд первой инстанции, рассмотрев дело по существу, частично признал правоту истца (арендодателя) и постановил: взыскать с ответчика (арендатора) задолженность по арендной плате и неустойку в размере 2000 у.е., а в иске о расторжении договора аренды отказать по следующим основаниям.

Суд установил, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем и образовалась предъявленная ко взысканию задолженность в размере 400 у.е. В ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно ч. 2 названной статьи другие основания для этого в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ могут быть установлены договором аренды.

Поскольку стороны в договоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, а в ч. 1 ст. 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения договора не содержится, арбитражный суд, взыскав задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку платежа, в иске о расторжении договора аренды отказал.

Арендодатель обжаловал это несправедливое, на его взгляд, решение в вышестоящем суде апелляционной инстанции. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие ст. 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 Кодекса. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды.

Таким образом, и в этом случае - при внесении арендатором арендной платы в неполном объеме договор по требованию арендодателя может быть расторгнут в судебном порядке, даже если положения об этом нет в договоре, но при условии, что суд признает существенным данное нарушение. Однако анализ материалов судебной практики показывает, что в соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель, страдающий от недобросовестного арендатора, под тем или иным предлогом нарушающего положения договора аренды недвижимого имущества, об арендной плате, вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Здесь важно отметить, что по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующих нарушений. А поскольку ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.