Правила изъятия земель для госнужд закреплены в Земельном кодексе, однако на практике многие нормы либо не работают, либо применяются владельцами участков для удовлетворения личных корыстных интересов, жалуются представители крупного бизнеса.

«На сегодняшний день механизм изъятия не работает. К примеру, сельхозземли можно изымать только в том случае, если они не используются более трех лет. В таком случае владельцы оформляют договор купли-продажи и просто перепродают эти земли друг другу. Бизнесу ничего не остается, как арендовать или выкупать земли», — объясняет источник близкий к «Газпрому». Однако продаются такие участки по завышенным ценам. «Действующее законодательство позволяет собственникам спекулировать. Стоимость может в 20—50 раз превышать кадастровую. У нас был случай, когда участок продавали по цене, в 8 тыс. раз выше кадастровой. И это не предел. Часто владельцы чинят препятствия и при проведении экстренных работ на объектах», — говорит собеседник.

Проблемы с землевладельцами есть и у РЖД. Так, к примеру, выкуп земель (общей площадью 8 тыс. га) для строительства 660-километровой высокоскоростной магистрали к ЧМ-2018 между Москвой и Санкт-Петербургом ранее оценивался железнодорожным монополистом в 50 млрд руб. (1,2 млрд евро). Во сколько выкуп обойдется на самом деле, пока непонятно. Вопрос финансирования проекта правительство планирует обсудить в будущем году.

«Когда мы начинаем ремонт трасс, земельные участки, на которых находятся трубопроводы, неожиданно выкупаются в собственность. Эти участки проходят ровно над трубой», — отмечает представитель "Транснефти" Игорь Демин. По его словам, как правило, речь идет о территориях, связанных с сельским хозяйством. «Владельцы земель требуют неимоверных компенсаций за якобы пострадавшие посевы — суммы доходят до миллиона рублей за гектар», — добавляет г-н Демин.

Если изъятие участков происходит для госнужд и сторонам не удается договориться в установленный законом срок (один год с момента регистрации решения об изъятии), то вопрос об отчуждении и размере компенсации собственнику решается в судебном порядке, объясняет партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. «Как правило, суд назначает компенсации, близкие к тем, которые мы предлагали изначально», — говорят в госкомпании «Автодор», отмечая, что «порой требования собственников доходят до абсурда».

По словам г-на Можаровского, размер компенсации устанавливается в индивидуальном порядке. При этом оплачивается не только стоимость самого участка, но и расходы на переезд. В случае сельхозземель собственники часто выставляют счет даже за неиспользованные удобрения, отмечает эксперт. «Законодательно ответственность для таких паразитирующих на земле собственников никак не закреплена», — подтверждает председатель комитета по оценке и экономике недвижимости ТПП РФ Олег Скуфинский. По его словам, решение данной проблемы будет в числе первых обсуждаться в рамках недавно созданного Клуба корпоративных собственников (образован по инициативе ТПП и ОАО «Газпром»).

В «Газпроме» уже наметили возможные варианты решения проблемы. Так, необходимо расширить законодательство с точки зрения прав на участки, ввести нормы об ответственности как для собственников, так и для чиновников, говорит источник близкий к компании.

«Нужно продумать нормы для упрощения процедуры предоставления участков, развить институты изъятия. Так, к примеру, для проведения саммита АТЭС и Олимпиады в Сочи были изданы отдельные законы, позволяющие быстро и оперативно изымать участки под госнужды. Аналогичный закон был разработан и столичными властями для строительства на присоединенных территориях. Часть норм можно позаимствовать оттуда», — добавляет собеседник.

«Что касается Олимпиады и саммита, то там, в частности, были установлены сокращенные сроки уведомления собственников и самого изъятия до нескольких месяцев. С одной стороны, упрощение процедур для строительства инфраструктуры было бы полезной практикой. Но с другой — надо понимать, что для тех же олимпийских проектов срочность важна. Чего не всегда можно сказать о рядовых инфраструктурных объектах», — считает руководитель практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» Алексей Коневский.

Обратиться можно и к зарубежному опыту, отмечает источник близкий к «Газпрому». «Во многих европейских странах, США законодательство предусматривает предварительное изъятие земли под строительство дорог. Коридор для дороги резервируется заранее, и когда наступает срок реализации проекта, в его рамках действуют строители. Нам стоит ориентироваться на эту практику, чтобы подготовка территории к строительству не занимала по три-четыре года», — солидарны в «Автодоре».

Впрочем, в правительстве к мнению бизнеса прислушаться готовы. «На введение нормы об ответственности для собственников участков мы смотрим положительно. Более того, частично этот вопрос регулируется уже подготовленными законопроектами о порядке установления сервитутов и об изъятии земельных участков», — пояснили РБК daily в Минэкономразвития.