Кризис на рынке жилой недвижимости, связанный с проблемами покупки квартир на стадии строительства, может перекинуться на коммерческую недвижимость. Виноват в этом дефицит качественных площадей в столице.

По словам руководителя отдела офисной недвижимости компании Praedium Влада Портнова, в настоящее время доля свободных коммерческих площадей класса А на столичном рынке - не более 3%, а класса В - около 6-8%. «Нынешний дефицит на качественные площади - это отражение покупательского спроса, и сегодня он очень высокий», - объясняет Портнов. Поэтому около 80% площадей офисов класса А сдается за полгода до ввода объекта в эксплуатацию. Например, площади бизнес-парка «Крылатские холмы», который будет введен в эксплуатацию в ближайшее время, были раскуплены на 98% еще год назад.

Недостаток качественных площадей заставляет арендаторов снимать в аренду помещения в офисных зданиях, находящихся еще на стадии строительства. На сегодня, по словам аналитика отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Марины Гуцалюк, стандартна ситуация, когда договор аренды заключается за 3-6 месяцев до ввода объекта в эксплуатацию. В текущем году этот период может превысить 12 месяцев. «В нынешнем году доля предварительных договоров составила около 40%, - делится Марина Гуцалюк. - Это рекордное число, и в ближайшее время оно может только увеличиться».

Однако за 3-6 месяцев до сдачи объект, как правило, построен до уровня "коробки". А вот за год до завершения строительства договор аренды придется заключать на уровне фундамента. К чему это может привести, показывает опыт жилищного строительства: застройщики, заключавшие договора соинвестирования, впоследствии не всегда могли выполнить свои обязательства в срок. Соинвесторами строительства становятся и многие компании, желающие получить офис. Простые арендаторы рискуют меньше дольщиков, однако ситуация для любого предпринимателя сложится все равно неприятная.

Такие примеры уже имеются. В список недостроенных офисных зданий уже попал комплекс на Ломоносовском проспекте, 15, который возводила компания "Социальная инициатива", а также здание в проезде Дежнева, 6, строящееся печально известным "Мастерком". "Сегодня никто не может быть застрахован на 100%, поэтому прежде всего надо обратить внимание на надежность и репутацию застройщика", - говорит директор департамента офисной недвижимости холдинга «Капитал Груп» Елена Кравцова. Впрочем, стоит отметить, что таких случаев немного. "Зачастую компании, вкладывающие средства в строительство, так или иначе аффилированы с застройщиком, - объясняет директор компании "Корпус-Юрист" Денис Балакин. - А большинство проблем происходит из-за конфликтов застройщиков с государством". Например, когда запускали в эксплуатацию торговый центр "Мега-Молл" в Химках, то оказалось, что у застройщика не хватает полного пакета документов, разрешающих строительство. "Конечно, ситуация неоднозначная, - уверен Денис Балакин. - Ведь не может быть, чтобы компания просто приехала, вырыла котлован и сама начала строить".

Изменения условий найма офисных площадей для арендаторов тоже происходят не в лучшую сторону. Ранее типичными сроками, на которые арендодатели заключали договора, были 3 или 5 лет. Сегодня многие собственники крупных объектов уже выставляют условия на заключение договоров от 7 до 10 лет.

Скорого преодоления дефицита коммерческой недвижимости ждать не стоит. Планируемый объем ввода офисных площадей в 2006 году, по разным оценкам, составляет от 700 тысяч до 1,3 млн. кв. метров. Влад Портнов уверен, что этот объем не приведет к значительным колебаниям рынка. К тому же вводятся в основном дорогие площади высшего класса. «В классах В и С дефицит офисов больше, однако арендные ставки гораздо выше в классе А, а разница в возведении зданий этих классов небольшая. Поэтому застройщики стараются в первую очередь заполнить дефицит в сегменте более дорогих офисов», - объясняет ситуацию Елена Кравцова. А раз ситуацию на рынке диктует хозяин дефицитных площадей, риски и расходы большинства арендаторов коммерческой недвижимости в ближайшее время только возрастут.