Cделки по схеме leaseback — компания строит здание, потом продает его, но при этом остается арендатором — давно и успешно применяются на Западе. Однако для нашего рынка они являются почти экзотикой. Между тем, по прогнозу аналитиков, интерес к ним должен возрасти. Причина — в экономической и политической стабилизации.

Оптимистические прогнозы прозвучали весной 2005 г. в связи с успешной реализацией по схеме leaseback здания на ул. Лесной, 3. Торгово-офисный центр класса А площадью 7,5 тыс. кв.м строился по заказу инвестиционной компании Coalcо. Контрагентом в сделке выступил фонд Fleming Family&Partners Russia Real Estate Ltd. (FF&P), который приобрел недвижимость на Лесной у Coalcо и сдал ее этой же компании в аренду.

Эксперты оценили сумму сделки в $25–30 млн. Доходность нового актива была оценена примерно в 13% годовых. До этого на рынке был всего один пример использования схемы leaseback: Пермская финансово-производственная группа купила офис на ул. 8-го Марта у компании Ericsson. Проданный офис Ericsson арендует до сих пор.

По мнению Юлии Мазановой, пресс-секретаря Coalcо, сделки по схеме leaseback характерны для стабильных рынков, потому что рассчитаны на долгосрочные взаимоотношения и высокий уровень доверия партнеров. В условиях нестабильной экономики крупным компаниям невыгодно оставаться в здании на условиях аренды. В такой ситуации свои вложения в недвижимость лучше зафиксировать как собственность. Продажа интересна в том случае, когда вырученные от сделки суммы можно приумножить на других операциях, вложениях в иные рынки.

Роман Чепцов, директор по развитию компании Prime City Properties, отмечает ту же особенность. Инвесторами, а затем арендаторами здания, по его мнению, становятся компании, для которых недвижимость не является профильной сферой. Такие сделки, считает Р. Чепцов, уместны тогда, когда доходность основного бизнеса выше, чем доходность рынка недвижимости. И Виктор Малеванкин, старший консультант отдела рынков капитала компании Knight Frank, высказывает аналогичную мысль: компаниям, чей бизнес приносит больший доход, чем недвижимость, есть смысл избавляться от непрофильных активов (поскольку затраты на аренду офиса ниже, чем расходы на содержание собственного). Кроме того, отсутствие дорогостоящих непрофильных активов на балансе компании дает ей большую прозрачность и облегчает управляемость бизнеса.

В Prime City Properties считают, что сделки leasеback актуальны и применимы в тех случаях, когда на рынке есть определенный набор качественных предложений. Когда он был ограничен, компании вынуждены были строить здания для собственных нужд, и продавать их просто не представлялось возможным.

Сроки аренды, фигурирующие в договорах такого рода, как правило, длительные – минимум 5 лет. А в «классических» вариантах даже выше – 10–15.

Выгода покупателя, то есть будущего владельца, обусловлена вполне понятными факторами: он приобретает здание, уже «заполненное» арендаторами. Наличие одного арендатора с договором на длительный срок (как в случае с Coalco) – позитивный фактор, свидетельствующий о минимальных рисках для нового собственника. В свою очередь, минимальные риски – это хорошая цена реализации объекта. Так что, в принципе, схемы leasеback выгодны для всех участников сделки.

Иностранные игроки к фактору рисков относятся очень серьезно, особенно если учитывать, что российский рынок – новое и непривычное для них поле деятельности. И наоборот – оценивать наличие рисков пока еще не очень стремятся отечественные компании. Для них характерно другое: оценка общего уровня доходности. Виктория Манзюкова (директор департамента корпоративных услуг компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko) отмечает, что на нашем рынке со стороны продавца в большинстве случаев выступают российские компании, которым недвижимость либо досталась «по наследству», либо была приватизирована/куплена на ранних этапах становления российской экономики. Именно они могли бы стать стороной-продавцом по сделке leaseback, но пока не склонны слишком задумываться о высвобождении средств и направлении их на основную операционную деятельность.

В России, считает Виктор Малеванкин, такие сделки непопулярны только потому, что владение недвижимостью все еще приносит стабильно высокий (по сравнению с другими сферами бизнеса) доход – минимум 12% годовых. По мере его снижения сделки по схеме leaseback станут более распространенными. Свежий пример: владелец сети ресторанов «Тинькофф» Олег Тиньков продал свою ресторанную недвижимость закрытому ПИФу, находящемуся под управлением компании «Тройка Диалог», при этом сохранив за собой заведение в качестве арендатора всех помещений. По некоторым сведениям, год назад намерение совершить такую операцию имела компания «Макдоналдс», пытавшаяся продать одно из своих зданий на условиях сохранения за собой права аренды.

Инвестиционные сделки с участием институциональных инвесторов – также один из признаков более-менее стабильного рынка: еще лет 7–10 назад на размещение крупных активов в России мало кто отваживался. Отметим, что для фонда Fleming Family&Partners Russia Real Estate Ltd., сформированного в мае 2003 г. специально для инвестирования в коммерческую недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга, подобная покупка уже не первая. В 2003 г. FF&P приобрел бизнес-центр класса А на Гоголевском бульваре, 11, который построил в 1998 г. банк Credit Suisse First Boston. Площадь девятиэтажного здания составляет 10,9 тыс. кв.м. Тогда эксперты оценили сделку в $25–30 млн.

В западной практике, отмечает Р. Чепцов, участниками схем leasеback, как, впрочем, и вообще сделок с недвижимостью, часто являются пенсионные фонды. Между прочим, такой прецедент создан и в случае продажи здания на Лесной, 3: дочерняя компания австрийского пенсионного фонда Immofinanze AG в конце января вошла в фонд Fleming Family&Partners Russia Real Estate Ltd. основным инвестором, купив долю в 26%. По сведениям специалистов рынка недвижимости, за последние три года на нашем рынке было всего пять инвестиционных сделок, и две из них – с участием западных фондов.

Виктория Манзюкова, говоря о сделках аналогичного типа, называет их sale/leaseback. При этом коммерческая недвижимость продается инвестору, бывший владелец становится арендатором, но за ним сохраняется право обратного выкупа недвижимости в конце срока. Это также удобный финансовый инструмент. Однако, по ее мнению, он не часто применяется на российском рынке. Причина – непрозрачность самого рынка инвестиционных продаж. Как мы знаем, отмечает В. Манзюкова, рынок инвестиционных продаж достаточно невелик. Иностранные инвесторы по-прежнему «присматриваются» к русскому рынку, а российские постепенно становятся более активными.

Ее коллега Тим Миллард из Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko характеризует leaseback как простую, но очень эффективную схему, которая, как и многие простые идеи, может быть весьма полезной, если применяется в нужных обстоятельствах. Актуальной же она может быть в отношении здания любого назначения и размера. Свежий пример из практики компании: Ирландский банк продал одно из зданий на аукционе с участием Cushman&Wakefield Healey&Baker в Лондоне. Причем новых собственников оказалось несколько: здание продавалось по частям с условием, что сумма каждой сделки не должна быть менее $1 млн. Эффективность leaseback, по мнению Тима Милларда, основывается на стремлении бизнеса оптимизировать текущие расходы. Продажа с дальнейшим использованием объекта помогает снизить их, а в этом всегда проявляет заинтересованность успешный бизнес.